התחדשות עירונית בישראל

העשורים האחרונים במדינת ישראל מאופיינים בתנופה הולכת וגוברת של תהליכי התחדשות עירונית. אלו מהווים את חלק הארי במסגרת שינוי פניהן האורבניות של ערים רבות. המטרה: עמידה בתקני הבנייה המודרנית, תוך היערכות מפני תרחישי קיצון כדוגמת רעידות אדמה ושיפור איכות חייהם של הדיירים לאין ערוך, לצד הגדלת היצע הדיור במרכזי הערים.

שתי התוכניות הממשלתיות המיישמות ערכים אלו הלכה למעשה הם תמ"א 38 ופינוי בינוי. המשותף להן מקורו בחיזוק וחידוש מבנים ישנים, באמצעות תוספת של קומות חדשות, מעלית, חדר מדרגות מוגן וכן שדרוג התשתיות הפיזיות של המבנה, בין אם באמצעות הליך של הריסה ובניה מחדש (תכנית להתחדשות בניינית) או הריסת השלד הפנימי של הבניין וחידושו על גבי התשתית הקיימת (תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי בלבד).

עבור מי שאינו בקיא בפרטים, תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמציינת קרוב לשני עשורים (הושקה לראשונה ב-2005). במרוצת השנים היא אמנם עברה תיקונים משמעותיים, אם כי מהותה המרכזית נותרה אחת –  חיזוק מבנים משותפים, כך שיעמדו בתקן הבניה מפני רעידות אדמה, בשילוב עם שדרוג הבניין מבחינה חיצונית והתאמתו למרחב האורבני.

חשוב לציין שלאור פקיעת תוקפה הקרב של תמ"א 38, רשויות שמעוניינות לפעול על פיה נדרשו להגיש "תכניות בנייניות" המסדירות את הבינוי ומאפשרות את הארכת תוקף התמ"א בתחומן עד לאישור התכנית הבניינית.

נכון למועד כתיבת שורות אלה ניתן להגיש תכניות בנייניות עד חודש אוגוסט 2024 (במקום פברואר 2024 במקור). עם זאת, רשויות שאינן מעוניינות בתמ"א 38, רשאיות לפעול בהליכי התחדשות בכפוף למתווה שקד.

בהיבט של פינוי בינוי – מדובר בתכנית המתייחסת למבנה המכיל החל מ-24 תתי חלקות. לרוב מדובר בפרויקטים מתחמיים הכוללים מספר מבנים להריסה והקמה של מגדל או מספר מבנים חדשים, עבורן נדרשת תב"ע מחוזית לצורך קבלת זכויות בניה.

לסיכום: תכניות התחדשות עירונית מאפשרות חידוש של אזורים עירוניים ישנים, לרוב באמצעות הריסה ובנייה מחדש של בניינים בודדים (התחדשות בניינית) או של מספר מבנים (התחדשות מתחמית במסגרת מסלול פינוי בינוי). בנוסף, חלופת חיזוק ועיבוי נותנת מענה ביחס למבנים ישנים לגביהם אין התכנות להריסה ובניה מחדש.  כל אלו מאפשרים שיפור דרמטי באיכות חייהם של הדיירים, חיזוק מרכיבי הבטיחות במבנה (בדגש על עמידה בפני רעידות אדמה), לצד הגדלת היצע הדירות בבניין ושיפור חזות הבניין, השכונה או העיר.

קראו בהרחבה על פרויקטים חדשים במרכז