פינוי בינוי שלב אחר שלב

תהליך פינוי בינוי בענף הבניה בישראל פירושו הריסה של מתחם הכולל מספר בניינים, ובניה מחדש של מבני מגורים מודרניים וגדולים משמעותית, העומדים בתקני בטיחות מחמירים ובסטנדרט הבניה העכשווי.

לאור מורכבות פרויקטים אלו הדורשים הליך תכנוני ובירוקרטי ארוך, זה הזמן להכיר את השלבים המרכזיים שחשוב להכיר בטרם ניגשים לתהליך.

הגעה להסכמות בין הדיירים

השלב הראשוני ביותר מקורו בעצם ההבנה כי הבניין המשותף או קבוצת הבניינים הקיימת הינם מיושנים וזקוקים לשדרוג. נדרשת הבנה כי מדובר בתהליך חיוני שישפר לאין ערוך את איכות החיים של דיירים, כמו גם את המרחב האורבני, עד רמת הרחוב ואף השכונה.

על מנת להתניע את התהליך יש צורך בהגעה להסכמה נרחבת, אותה ניתן להשיג באמצעות אסיפה של בעלי הזכויות, והשגת רוב של לפחות שני שליש מהם כי הם מוכנים להעניק אור ירוק לתהליך ולצאת לדרך.

פנייה ליזמים ומו"מ מסחרי

בדיקה הנעשית מול גורם יזמי בעל חוסן פיננסי וניסיון בענף הנדל"ן בכלל ובקידום פרויקטים של פינוי בינוי בפרט. במידה ושני הצדדים מוצאים לנכון להמשיך בתהליך, ולאחר שנציגות בעלי הזכויות החליטה על מינוי עורך דין מטעמה, מתחיל שלב משא ומתן בין הצדדים עד לחתימה על הסכם, אם וכאשר.
חשוב לציין כי בכל בניין או מתחם ההתנהלות וסדר הפעולות משתנים בהתאם להעדפות הבעלים ולמערכת היחסים ביניהם.

משא ומתן משפטי וחתימת ההסכם

שלב זה הוא הקריטי ביותר לקידום הפרויקט ומצריך שיתוף פעולה הדוק בין החברה היזמית לבין נציגות הבעלים ומעורבות גדולה ככל הניתן של כלל הדיירים. אמנם, התהליך מנוהל בשלב זה עבור הבעלים באמצעות בעלי מקצוע, הכוללים בין היתר עורך דין ומפקח מטעם הבעלים, אך מטבע הדברים עולים רצונות, חששות ולעיתים גם משקעים המקשים על קידום התהליך. תהליך זה מצליח לרוב כאשר הצדדים מצליחים לייצר יחסי אמון, ברמה המקצועית והאישית כאחד, שעל בסיסם מקודם שיתוף פעולה ענייני לטובת המטרה המשותפת של הנעת הפרויקט.

תכנון וקידום התב"ע

מרגע שנחתם הסכם, החברה היזמית מתחילה לקדם את הפרויקט מרמת החלום/חזון לכדי מציאות. החברה שוכרת את כלל בעלי המקצוע והמתכננים הדרושים, לקידום תב"ע והליכי הרישוי בפרויקט. תהליך זה דורש שקיפות ועדכונים שוטפים מצידו של היזם וליווי מקרוב של הנציגות כגורם המייצג את כלל הבעלים.

שלבים נוספים

לאחר אישור התב"ע, על החברה לקדם הליך בקשה להיתר ולקדמו לכדי קבלת היתר. עליה לפעול לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט; לקדם את שיווק הפרויקט ובכלל זה לעמוד בדרישות הבנק למכירה מוקדמת. בנוסף, עליה לבצע את כל ההכנות הדרושות לקראת ביצוע הבנייה, לנהל את הליך פינוי הבניינים, ללוות את הבעלים בעניין זה, ובהמשך לנהל את עבודות הבנייה או לפקח עליהן, זאת עד להשלמת מסירת הדירות החדשות לדיירים ומימוש אחריות על פי חוק המכר.

זכרו – פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם עסק מורכב הדורש בקיאות גבוהה ומקצועיות רבה. חשוב לפנות אך ורק לגורם מקצועי ומוסמך בתחום, כזה אשר ביכולתו לעשות את ההבדל, ולספק עבורכם אופק חיובי בדרך לפרויקט מוצלח ועתיד טוב יותר.