התחדשות עירונית בתל-אביב

התחדשות עירונית בתל-אביב – ממתינים לתכנית החדשה

לאורך שנים שימשה עיריית תל אביב-יפו כמודל ודוגמה ליישום נכון של תמ"א 38. היא פרסמה מסמך מדיניות מסודר לאזורי העיר השונים, ואף הגדילה לעשות כאשר קידמה את תכניות רובע 3 ו-4 המתירות בניה מרקמית לגובה של בין 6-9 קומות, תהליך מורכב אשר ארך בפועל שנים ארוכות.

במרוצת הזמן ספגה העירייה ביקורת נוכח הקפאת פרויקטים באזורים אלו. עם זאת, אישורן של התכניות הביא לוודאות תכנונית מלאה, לה שיוועו היזמים ובעלי הדירות כאחד, אשר איפשרה את הוצאתם לפועל של פרויקטים רבים בהתאם לתכניות העירייה.

אלא שלמרות הכל, לעיריית תל-אביב יפו, כמו לעיריות רבות נוספות, היה קושי משמעותי ביישום פרויקטים על בסיס תמ"א 38. המרכזי שבהם עסק סביב נושא הפטור מהיטל השבחה על זכויות התמ"א. לאחר דין ודברים ממושך בין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות, החליטה בנובמבר 2019 המועצה הארצית לתכנון ובניה, כי תכנית תמ"א 38 תפקע באוקטובר 2022. בהמשך, ניתנו מספר הארכות למועד פקיעת התמ"א, וכן נוספה אפשרות להארכתה עד לשנת 2026 (בתחומן של רשויות מקומיות שיגישו תכנית חלופית לוועדה המחוזית ויבחרו באופן מפורש להאריך את התמ"א). לאחר ההארכות המתוארת, המועד האחרון להגשת התכניות המחליפות היה 1 באוגוסט 2024.

משהו חדש מתחיל: תכנית תא/5555

במסגרת ההיערכות לפקיעת התמ"א, עיריית תל אביב-יפו החלה לקדם זה מכבר את תכנית תא/5555 שהינה התוכנית הכוללנית להתחדשות עירונית בעיר. עם זאת, בשונה מערים רבות נוספות שקידמו תכניות מחליפות, הודיעה העירייה, ממש בסמוך למועד פקיעת התמ"א, כי לא תגיש את תכנית תא/5555 במועד שנקבע, וכי בכל מקרה אין בכוונתה להאריך את תמ"א 38 שכן לטענת מהנדס העיר נזקיה עולים על תועלתה .

ככל הנראה, סוגיית הפטור מהיטל השבחה, היוותה שיקול מכריע בהחלטת הוועדה המקומית תל אביב, שלא להאריך את התמ"א אלא לפעול במרץ לקידום תכנית תא/5555, במסגרתה תוכל לגבות היטל השבחה בשיעור 25% על זכויות הבנייה מעבר למצב הקיים.

התכנית עתידה לעסוק במספר רבדים: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התחדשות המרקם האורבני הוותיק, הגדלת מספר יחידות הדיור למגורים, שדרוג וחיזוק המרחב הציבורי, קביעת חזית מסחרית וצמתי רחובות שוקקים.

בין מטרות העל של התכנית, ניתן למנות את שימור דפוסי הבניה הקיימים בעיר, קידום בניה נמוכה תוך פגיעה מינימלית במרקם העירוני, הבחנה בין פרויקטים המיועדים להריסה ולבניה לעיבוי וחיזוק, התייחסות לנושאי הקצאות שטחי ציבור, בניה ירוקה, נגישות ודרכי תנועה מיטביות ועוד.

אמנם, עם אישורה התכנית צפויה להניב ערך משמעותי בשל הוודאות התכנונית וקיצור משך הזמן להוצאת היתרי הבנייה. אולם, התכנית נמצאת בתחילת הליכי הרישוי וצפויות לחלוף שנים עד לאישורה, כאשר בשלב הביניים קיימת אי בהירות ביחס לעתידם של פרויקטים רבים.

מה עושים בינתיים?

מסתמן ויש לקוות, כי עיריית תל אביב תאפשר קידום של תכניות נקודתיות ע"פ תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כ"מתווה שקד". תכניות אלו תקודמנה בתיאום מלא עם העירייה וע"פ דרישותיה, כאשר במקרים בהם העירייה לא תאפשר קידום תכנית ע"פ תיקון 139, בעלי הדירות יאלצו להמתין עד לאישורה של התכנית הכוללנית.
לצד כל זאת, פרויקטים של פינוי בינוי וכן הוצאת היתרי בנייה במסגרת תכניות מאושרות כדוגמת רובעים 3 ו-4 וברחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, נמשכות כסדרן.